Pour évaluer la valeur d’un bien, les professionnels de l’immobilier, la presse et le public parlent de prix au m² (selon la Loi Carrez). Cette valeur n’est pourtant pas absolue, elle présente des incohérences si nous tenons compte de certains principes de cette loi.
Pour étayer cette étude, trois principales notions entrent en ligne de compte :
- La surface habitable
- La surface Loi Carrez
- La surface utile ou au sol.
La surface utile ou la totalité des mètres carrés développés
La surface utile correspond également à la surface plancher, qui comprend la totalité des mètres carrés développés, quelle que soit la hauteur sous plafond. À partir du moment où l’on peut loger une boîte à chaussures, nous pouvons parler de surface utile.
La surface habitable impose une hauteur minimale sous plafond de 2,2 m
La surface habitable, la plus restrictive est définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation :
« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m. »
Cependant, dans le prolongement de ce texte, la jurisprudence et les lois sur les logements décents, impose une hauteur minimale de 2,2 m sous plafond.
La surface Loi Carrez vaut à partir d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,8 m
La surface loi Carrez, tient compte de toutes les surfaces dont la hauteur sous plafond fait au moins 1,8 m. Elle se calcule de plinthe à plinthe, hors embrasures de fenêtres, de portes et hors trémies d’escalier.
Qui veut vivre dans un bien immobilier sous un plafond de 1,8 m ?
C’est là que vient l’absurdité du calcul du prix de l’habitat au m², car qui peut vivre sous un plafond de 1,8 m ? Il serait utile de créer un ratio entre la surface Loi Carrez par rapport aux surfaces internes de plus de 2,2 m sous plafond.
La valeur du logement devrait se calculer à partir des surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 2,2 m, complétée par des surfaces supplémentaires allant de 1,8 à 2,2 m, mais pondérée selon leur pourcentage dans la totalité du logement.
Un bien vaut pour ce qu’il est : ses avantages, ses points de pondération selon les manques ou les défauts avérés, plus que par cette surface, qui comme nous venons de le voir peut s’avérer absurde.
Il faut tenir compte des surfaces où l’on vit aisément et se déplace sans se courber, puis pondérer les surfaces qui servent à ranger, télétravailler si l’espace le permet et enfin tenir compte des qualités du bien versus ses faiblesses, ses budgets d’usage ; charges, énergies, taxes, etc… Sa distance à nos centres d’intérêt et activités comme le prend progressivement en compte l’algorithme de notre application d’estimation immobilière estimia.
Pour illustrer cette analyse, prenons l’exemple d’un appartement de 80 m² plus confortable, mieux agencé qu’un autre appartement de 87 m². A 5 000 €/m² ou plus de 10 000 €/m² dans certaines villes, cela représente un écart de budget non négligeable !
Pourtant, dans la réalité, la valeur de ces deux biens peut tout à fait être similaire.
